Come fare per venderla una casa in usufrutto ?
L’esempio classico che può venire in mente è quello del genitore che progetta di donare a un figlio la propria casa un domani, mantenendone però l’usufrutto vita natural durante. Non è però l’unica possibilità: qualsiasi proprietario di immobile può decidere di cederne la nuda proprietà, mantenendone l’usufrutto, e cioè la possibilità di abitarci o comunque di utilizzarlo.
Questa evenienza va a comprimere i diritti di proprietà che un compratore acquisisce e, proprio per questo, ciò che ottiene è solo la “nuda” proprietà dell’immobile. Solo alla morte dell’usufruttuario, infatti, i diritti di proprietà di chi acquista un immobile con questa formula ritorneranno a essere completi.
In questo caso ciò che si verifica è la coesistenza di due diritti paralleli che non contrastano mai l’uno con l’altro. L’usufruttuario, infatti, non potrà mai procedere alla vendita della casa, in quanto titolare solo del diritto di utilizzo dell’abitazione. Potrà cedere il suo diritto di usufrutto a terzi, ma solo fino alla durata stabilita inizialmente con chi è titolare della nuda proprietà.
Di converso, il proprietario può invece procedere alla vendita dell’immobile in totale libertà, senza dover chiedere il permesso al titolare dell’usufrutto. Questi infatti manterrà il suo diritto anche nei confronti di chi diventerà il nuovo titolare dell’abitazione.
Quali sono però i vantaggi e gli svantaggi di questo tipo di transazione per le parti coinvolte?
- Chi compra la casa, ottiene il diritto alla nuda proprietà, ma non ha alcun compito di gestione dell’immobile, né deve sostenere le spese relative alle tasse e alla manutenzione ordinaria dell’immobile. Queste rimangono infatti sempre in capo all’usufruttuario.
- Il prezzo di acquisto è più o meno ridotto, a seconda dell’età del titolare dell’usufrutto.
- Il titolare di usufrutto non può decidere di modificare la destinazione d’uso dell’immobile, né può passare questo diritto ai suoi eredi. Infatti l’usufrutto può avere una scadenza precisa e concordata tra le parti, ma non può mai oltrepassare la durata della vita dell’usufruttuario.
Un ulteriore vantaggio individuabile dalla compravendita di un immobile con la formula della nuda proprietà è quello a favore dell’usufruttuario nel caso in cui egli coincida con la figura del venditore. Questa situazione si verifica quando il proprietario decide di vendere appunto la nuda proprietà, mantenendo egli stesso l’usufrutto dell’immobile. Qual è il vantaggio per lui? Ricevere una bella somma di denaroper la vendita della nuda proprietà, senza rinunciare al diritto di utilizzare la casa, senza dover pagare né un mutuo, né la locazione.
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